对发展房地产投资基金的SWOT分析
摘取 要：通过对房地产资金来源现状等的分析，说明了了目前我国房地产不存在的金融风险，认为发展房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。融合当前我国房地产市场的实际情况，用于SWOT分析办法对房地产投资基金展开了综合研究。
关键词：房地产； 投资基金；SWOT法 1 章节 房地产行业是资金密集型行业，这一特点要求了房地产行业实质上是一个定金融行业，因此对于房地产行业来说，提供资金和拓宽融资渠道是房地产业身体健康运营的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完善，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道比较领先，在这样的情况下我国房地产市场不存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和不存在的问题并明确提出解决方案，是解决问题房地产企业融资艰难，消弭银行房地产信贷风险，增进我国房地产业身体健康发展，提升人民生活水平的关键所在。2 当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较宽，当前我国房地产金融背后六大风险。
第一，部分地区房地产市场短路不存在市场风险。房地产价格上涨过慢更容易导致市场价格过分背离其现实价值，从而产生泡沫。
一旦泡沫幻灭房地产价格暴跌，作为抵押物的房地产就不会升值甚至大幅度大跌，给银行带给极大的损失。第二，房地产开发企业低负债经营说明了财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道取得的银行资金占到其资产的比率在70%以上。
以北京为事例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均值资产负债率为81.2%。第三，“假按揭”突显道德风险。假按揭已沦为个人住房贷款最主要的风险源头。
据中国工商银行消费信贷部门估算，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”导致的。第四，基层银行派发房地产贷款不存在操作者风险。第五，土地研发贷款有较小信用风险。第六，房地产贷款法律风险增大。
最高人民法院2004年10月26日公布了《最高人民法院关于人民法院民事继续执行中查禁、扣留、失效财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住于房屋，人民法院可以查禁，但不得拍卖会、卖掉或者抵债”，这意味著如果贷款买房者逼不偿还，银行也无法将其居住于的房屋卖掉以重复使用贷款，减小了商业银行的房贷风险。3 房地产投资基金分析 房地产投资基金是通过子集社会骑侍郎资金，用于专业人士投资、经营管理，不仅可以解决问题房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以增进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参予房地产投资和收益分配获取了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
下面就融合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金展开分析。3.1房地产投资基金的优势分析(S) （1）房地产投资基金具备房地产融资的灵活性: 房地产投资基金一般来说在房地产项目早已研发已完成、并能产生平稳收益阶段才不会插手。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演着的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投放的各种资金获取一个有效地的解散地下通道。
（2）房地产投资基金具备较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，一般来说使用服务或获益凭证的形式，使房地产这种不动产流动一起。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、所求，对其投资具备较高的流动性优势。
而房地产必要投资，出售物业的可玩性大且交易成本很高，流动性劣。（3）房地产投资基金投资人组多元化风险较小:它可以通过多元化投资人组投资于有所不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界发布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地规避投资风险，投资报酬比较较高，并有定期的股息收益。房地产必要投资，不受各种变化的影响大；投资风险大。
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