浅谈房地产开发
【概要】笔者在办理某小区房地产开发申请过程中，奔走于各部门之间逾百次，方搞清楚头绪，已完成小区建设，并整理此文，可供广大同仁参照，免除走弯路。 【关键词】房地产；研发 1 房地产开发公司的资质及资金筹集 房地产开发企业，不应向当地工商管理行政部门申请人注册，并获得营业执照。之后不应向建设行政主管部门申请人办理房地产开发企业资质等级证书，没资质证书无法专门从事房地产的研发经营。
一般情况下，再行获得暂定为资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，大大提高资质等级。 房地产开发商从决策展开某地产项目的开始，就应当考虑到用作项目的资金来源，一旦取得了该项目的开发权，就应该花上精力为该项目筹集资金，以免在月动工后由于资金短缺而导致被动或损失。房地产开发项目资金来源大体有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。
3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团牵头贷款等）。四种形式可单选一种也可同步。
2 项目的自由选择及选址 项目选择是房地产投资的首要工作，也是尤为简单，尤为艰难的工作。如果房地产项目选择准确，应当说道投资早已有了六成至七成顺利的做到。广义上谈，房地产投资选择就是房地产投资决策。
房地产投资项目选择必须专门的科学知识及能力，必须专业人员或专家的参予。但专业人员或专家不能起着参谋长或顾问的起到，要确认一个项目值不值得考虑到，否可以投资，最后还要依赖投资者自己的分析行事能力，还要依赖企业的决策部门。要作出准确的项目选择，必需对投资环境、投资时机及投资的法律确保做到深入细致分析，必需对白鱼投资项目所在地的宏观及微观地产市场做到全面、了解的调研，还必需对拟选项目进行系统的可行性研究分析。
为构建效益最大化还应付项目展开策划，这是十分关键且必需的。毕业论文网 http://www.lw54.com 项目的自由选择已完成后或同等要展开自由选择地块。所自由选择地块要合乎消防拒绝，合乎城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编成项目选址勘界报告后，要先后获得消防、规划（建设）、国土资源部门的可行性国家发改委（预审）意见。
获得规划部门关于选址的国家发改委意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门才可积极开展征地工作，已完成征地补偿涉及工作后，展开土地的招、拍电影、悬挂工作，并与中标的房地产开发企业签定国有土地出让合约开具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址要求了房地产开发的征地成本和研发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。 3 项目的立项 即项目在发改部门的核准或备案而获得立项批文。项目核准或备案的要件还包括项目申请报告（有资质的中介机构编成已完成）；国土资源部门开具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的国家发改委意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门开具的意见（经有资质的中介机构编成的环境影响报告书或环境影响审批表，报请有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计 按照规划部门开具的规划条件，房地产开发企业自由选择合乎研发意愿，有适当资质的规划设计单位，对白鱼研发项目展开规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可获得建设工程规划许可证。
项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门分设的图纸审查中心审查，取得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，保证消防及避雷系统合乎有关拒绝。毕业论文网 http://www.lw54.com 5 项目的招标 主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司展开上述各项工程的招投标工作，也可以自行的组织确认规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必需由招标代理公司的组织，在建设主管部门登录的交易厅中展开，最后向中标单位收到由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业不应及时与房地产开发企业签定施工合约。
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