基于分时度假理念的酒店住宿产品研究
内容摘要：天内渡假引进我国酒店业有数许多年了，但在其发展历史以及概念内涵等方面仍然不存在诸多误会。本文讲解了国际天内渡假的产生和发展过程，回应了与天内渡假涉及的一些基本概念，同时总结了国际天内渡假发展中有益的经验，以期增进我国酒店天内渡假发展的进程。 关键词：天内渡假 酒店 住宿产品 天内渡假理念 （一）天内渡假的内涵 天内渡假（Timeshare，又称Vocation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地出售房产时，只出售部分时段的产权，几户人家联合享有一处房产，联合确保、天内用于的渡假形式，后来渐渐演变每户人家在每年只享有某一时间段的渡假房地产使用权，并且可以通过互相交换系统对有所不同房产的使用权实施互相交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、渡假别墅等）的住宿单元每年的使用期分成52周，将52周中的51周天内销售给顾客。每个单位的天内渡假产品，就是在誓约的时期内（一般为20 -40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利，同时还拥有出让、赠送、承继等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。天内渡假产品是一种房地产产品和饭店产品的融合，不但充分发挥了房地产产品可以电子货币和取得报酬的潜力以及酒店完备的设施及专业的服务等优势，而且回避了房产产品重复使用出售所有权的高成本和传统酒店住宿产品过分累赘等弊端。
（二）天内渡假的产生及发展 天内渡假理念最先经常出现在20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。开始时，人们为了节约成本，就由几家亲朋好友联合出资出售渡假别墅，然后在有所不同的时间分离用于，这乃是天内渡假的雏形。
后来为应付欧洲渡假市场的市场需求，天内渡假理念开始应用于酒店业和地产业，天内渡假产品作为一种创新性的住宿产品应运而生，并迅速由欧洲转入北美洲，在全球很快发展一起。 到了20世纪70年代，天内渡假经营者找到一个问题，就是产品过分脱节，缺少灵活性，人们一旦出售某家旅游企业的天内渡假产品后，不能年复一年地在同一地点渡假。为了解决问题这一问题，美国饭店业在经营天内渡假产品时创造性地引进了互相交换的概念，消费者在同等产权条件下，可在有所不同时间、有所不同地点展开渡假自由选择。
天内渡假互相交换制度带给了一种全新的渡假住宿产品经营模式，性刺激了消费者对天内渡假产品的市场需求和满意度。所以，到了二十世纪七八十年代，天内渡假产品在全球市场很快发展，随之兴起了大量天内渡假互相交换公司。
国际上最先的天内渡假互相交换系统经常出现于1974年。同年，国际天内渡假互相交换公司RCI（Resort Condominiums International）公司正式成立，其总部设于美国印第安纳州，是世界首家天内渡假互相交换公司，它与1976年重新组建的II（Interval International）公司均为目前世界上实力最实力雄厚的天内渡假互相交换公司。
天内渡假互相交换公司使渡假时段使用权可以在全球范围内构建交易和移位沦为有可能，是酒店实行天内渡假产品的主要渠道和中介机构。 多达，目前全世界范围内的天内度假酒店一共有相似6000家，这些天内度假酒店产于在100多个国家。
而且全球范围内天内度假酒店的产于也呈现出比较集中于的特点。天内度假酒店的产于主要集中于各大洲的经济繁盛地区，这与天内渡假的发展条件密切相关：较好的投资环境。
天内渡假的积极开展相结合于完备的招待条件，只有经济繁盛地区才能较为更容易地更有投资，修建酒店等高档硬件设施；良好的自然环境。只有自然资源良好的地区才能更有旅游者前来消费；先进设备的技术环境。天内渡假互相交换的构建，在技术上必须有大型的计算机网络系统反对，这种低拒绝的电子商务技术只有在经济繁盛地区才能以求构建。
酒店天内渡假产品及其特点 （一）天内度假酒店 天内度假酒店（Timeshare hotel）也称作“时权酒店”，由瑞士企业家亚历山大耐首先明确提出，是天内渡假理念最初的表现形式。天内度假酒店向消费者出售一定时期内用于酒店住宿或娱乐设施的权利，消费者可以在每年相同的时期阶段享用该酒店的住宿权和酒店获取的各项服务，也可以将该权利通过出让、赠送、承继等方式移往给其他人。
对于酒店而言，不但要向消费者获取住宿时权，还要重新加入天内渡假互相交换网络，使出售单体酒店时权的消费者需要有机会在更加普遍的地域范围内互相交换获得其他旅游酒店的住宿时权。也就是说，当消费者出售了一家酒店的住宿时权，而又不不愿在同一个地方再度渡假时，就可以用已出售的时权去互相交换酒店所在天内渡假互相交换网络中其他旅游区任何酒店适当时间内的住宿权。
时权酒店经常出现在20世纪70年代，天内渡假互相交换系统的应用于使其倍受注目，它符合了人们定期请假的市场需求，但一定程度上也容许了购买者渡假的时间和地点。随着互联网和通讯技术的成熟期以及大批跨国饭店连锁集团的正式成立，时权酒店的产品和服务也更加非常丰富，并渐渐派生出有多种新的天内渡假服务模式，如期权制和点数制为等。 期权制是指购买者可以将其对某地某个酒店在未来一定时间内的使用权上市出售或者转换成其他地区的其他旅游产品。点数制是用点数来取决于酒店住宿产品和娱乐设施的价值，并以点数标价。
顾客重复使用出售一定的“点数”，就可在天内渡假互相交换系统内随便换购有所不同档次、有所不同类型的渡假产品，并且可以自由选择消费地点、房间的大小、住宿时间长短以及每年来渡假的次数等，是消费者在渡假市场需求上具备更加大限度的权利选择性。 （二）产权酒店 产权酒店是天内渡假产品的一种类似模式，是指投资者买回酒店设施的所有权，每年居住于一定期限，其它不居住于时间的住宿权委托酒店管理方面经营、自己提供客房利润收益的经营模式。产权酒店的每间客房享有独立国家的房产证，可出让、抵押、赠送给、承继等。
一般情况下，购买者是通过银行按揭的方式获得酒店房屋产权，私人投资者交纳首付款出售产权酒店后，一般来说每年确认自己的住宿天数，其他时间交由酒店管理公司作为酒店客房对外租赁经营，然后用每年提供的租金和经营收益交纳银行贷款，最后取得酒店物业的所有权。一般来说少数家庭出售产权酒店的目的是渡假，大多数是公司企业出售，为了员工请假、企业会议以及招待宾客用于，或是用作作为房产投资，取得收益。 （三）较为分析 目前，在我国普遍存在一种概念上的误会，将时权酒店和产权酒店混为一谈，有的还笼统地用其中一个概念替换天内度假酒店。只不过，时权酒店和产权酒店是酒店天内渡假产品的两种类型，两者之间不存在相同点和不同点。
相同之处是两者都是天内渡假理念应用于酒店业的产物，转变了酒店传统的以天为单位的单一住宿模式，并将酒店的住宿功能多样化。两者的不同之处为：出售的基本内容有所不同。对消费者来说，时权酒店的出售对象是房间的住宿权，即物业使用权，用时间单位计量，而产权酒店的出售对象是酒店产权，即物业所有权，开发商是将酒店物业拆分沦为独立国家的产权单位出售的；出售目的有所不同。
时权酒店的消费者以单个家庭居多，主要目的是居住于和互相交换，而产权酒店的购买者以企业居多，是一种公司的投资方式，投资房产以提供收益，而时权酒店则无法当成是房地产投资。
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